新NISA一括投資→即毎月定率取り崩し運用中のQ太郎です。
老後は持ち家は本当なのかについてです。
本記事をYouTube動画で観たい方はこちらのリンクから。
「老後は持ち家」は本当？
こんなご質問をいただきました。
「賃貸か持ち家か論争ですが、不動産屋のユーチューバーの動画を観ると老後は不動産一択だとのことです。
理由としては、やはり高齢になるとそもそも賃貸が難しくなることが挙げられます。
それでQ太郎さんが以前の動画でおっしゃっていたURについても、良い物件は借りにくく、抽選や空きを待つことになるとのことです。
現役世代なら賃貸も借りやすいですし、賃貸一択でもいいのですが、老後はやはり賃貸は難しく、持ち家の方が良いような気もします。
また現実問題、高齢者の持ち家率は8割を超えており、ほとんどの人が持ち家になっています。つまり持ち家の方が圧倒的多数派であり、賃貸は少数派です。
このあたりについてQ太郎さんは老後にどのような戦略をとっていますのでしょうか？」
とのことです。
持ち家か賃貸か論争は尽きることの無い話題ですが、若い人は賃貸を借りやすいですが、高齢になると確かに借りにくくはなります。
以前も動画で述べましたが、対抗手段としては50代ぐらいでできるだけ築年数の浅い物件を賃貸して、そのまま住み続けるという方法が一つあります。
築年数の古い物件だと、改修やらなんやらで理由をつけて住民を追い出す作戦が取れるのですが、新しい物件だとそれがやりにくいというのがありますね。
それと高齢者の８割以上が持ち家とのことですが、これは高度経済成長期で家を買う余裕があった人たちがそのまま高齢になっているというのが現状でして、現在の貧しくなった日本だと、家を買う余裕のない若者が増えており、彼らが高齢者になる頃には、高齢者の賃貸問題が顕著化するため、政府が何かしら対策を打たなければならないとは思います。
そのユーチューバーの方は現状の話をしているのだとは思いますしそれは正しいのですが、20年後30年後、確実に増えるであろう賃貸高齢者に対して、政府がまったく手を打たないというのも考えにくいとは思います。
実際、昨年の10月に改正「住宅セーフティネット法」が施行されています。これはどういう法律化と言えば、高齢者や収入が少ない人などが 賃貸住宅に入居しやすくするための支援強化です。すでに去年からスタートしているのですね。
ざっくり内容を説明すると、居住支援法人が大家さんと連携して、居住者ーーここでは要配慮者という言い方をしますが、その安否確認や見守りを行うというものや、居住者が亡くなったときの残置物を処理していいということができようになりました。
またこれまでは、居住者が亡くなると、その相続人を探して、契約解除の申入れをしなければならないというくそ面倒くさいルールがあったのですが、ルール改正によって亡くなった時点で契約解除できるようにもなりました。
貸しやすくなったとはいえ、本当に高齢者に貸したいのかというのはまた別問題ですが、どちらにしろ高齢者の賃貸問題は、政府的にも避けられない問題になってきていますので、今後どんどん改善されていくとは思います。
それで今の時点で気をつけないといけないことは、「老後は持ち家じゃないと困るから、今のうちにローン組んで家買いましょう」という不動産のセールストークに乗っかって、よく考えもしないで適当なワンルームマンションとか買ってしまうことですね。
とくに50代からのローンは気をつけた方が良いです。銀行の返済はだいたい80歳に設定されていますから、仮に55歳でローンを組んだら25年です。返済期間が短いということは、ひと月の返済額が多くなります。
例えば、2000万円の家で、25年ローン、金利1.5%で考えると、月の返済額は8万円前後になります。
今家賃8万円なら「変わらない」と思いがちですが、実際は固定資産税、修繕費、管理費、将来の売却困難などの問題もあって、実質コストは家賃より重いことも多いです。ローンの返済金額しか伝えないというのも、ワンルーム詐欺でよくつかわれる手口ですね。
あと50代だと収入的にはピークの年齢で、あとは落ちるだけという場合もありますし、それでローン背負って大丈夫なのか問題もあります。地震とかでローンの家が潰れて、あとはひたすら借金返すだけの地獄が待っている可能性もあります。
この状況で取れる戦略というのは、「様子見」ですね。高齢者の賃貸問題はかならず顕著化してきますので、ローンを組まない代わりに貯蓄はしっかりしておいて、自分が高齢になったときにまた考えるという方向でいいんじゃないかとは思います。そのときにまた制度が変わって、借りやすくなっているかもしれませんしね。
借りやすくなっていなければ、貯金したお金で数百万の安い物件を一括で買って、そこに住むという方法もありますし、正直どうにでもなるとは思います。逆に今の状況をもとにして、数十年後の未来を決め打ちするのはあまりよろしくないかなという気がします。
あとURですが、人気エリアが埋まっているのは当たり前で、それはURじゃなくてもおなじことです。
URは空き部屋も多いですし、ちゃんと探せばこちらもどうにでもなります。
あと高齢者を受け入れるシェアハウスとかもあるので、実際いくらでも方法があります。とにかく未来への決め打ちをして、あせってわけのわからん物件をローンを組んで買ったりとかが一番駄目なので、そのあたりを気を付ければいいとは思います。
あとR65不動産とか、６５歳以上限定の不動産屋みたいなのも登場してきていますし、今後のボリュームゾーンになる高齢者相手の商売を考えないというほうが不自然ですしね。
そもそも老後が来る前に死ぬ可能性もありますし、未来を考えすぎて生きるのも考え物だとは思いますね。
まとめ
そんなわけでまとめると、
・高齢者の賃貸は難しいが、あくまで現状の話。
・高齢者の８割以上が持ち家というデータもあるが、日本の困窮化によって今後は賃貸率が増えていく。
・政府はすでに対策を打ち始めており、昨年１０月には改正「住宅セーフティネット法」が施行され、高齢者にも貸しやすいようになった。
・もはや避けられない問題なので、今後もどんどん改善されると思われる。
・一番良くないのは、「老後は持ち家じゃないと困るから、今のうちにローン組んで家買いましょう」という不動産のセールストークに乗っかって、よく考えもしないで適当なワンルームマンションを買ってしまうこと。
・収入的にピークな50代以降のローンは要注意。返済期間が短い分、月支払いも多い。
・持ち家はローン返済だけでなく、固定資産税、修繕費、管理費、将来の売却困難などの様々な問題もあり、実質コストは重い。
・現在取れる最適な戦略は「様子見」。数十年後の未来を決め打ちしない。
・貯蓄はしっかりしておき、いざとなったら一括購入を検討。
・URは空き部屋普通にあるのでちゃんと探せ。人気エリアが空いてないのは当たり前（URにかぎらない）
・高齢者を受け入れるシェアハウスや、６５歳以上限定の不動産などもあり、実際どうにでもなる。今後ボリュームゾーンになる高齢者相手の商売を考えないという方が不自然。
・老後が来る前に死ぬ可能性もある。未来を考えすぎて生きるのも考えもの。
となります。
とにかく数十年後とかどうなっているかわかりませんし、そもそも日本が消滅している可能性も０ではないので、いまの状況から決め打ちするのは避けたほうがいいかなとは思います。
とくにあせって不動産屋の口車に乗って、わけのわからんワンルーム買ってローンを組むのは悪手なので、様子を見つつ、情報収集しつつ、お金も貯めつつでやっていけばいいんじゃないかとは思います。
